25 septembre 2025

CONSEIL MUNICIPAL DE CHÂTELLERAULT — 2025-09-25

=== 00 - Liste des délibérations examinées lors du CM 25.09.25 ===
Liste des délibérations examinées lors du
conseil municipal du 25 septembre 2025
1. Approbation du bilan annuel des transactions immobilières au titre de l'année 2024
2. Constitution d'une servitude de passage pour l'issue de secours dans le cadre de la cession
du Presbytère Saint-Jean-Baptiste
3. Convention de servitude sur une parcelle communale rue d'Antran à conclure avec la société
ENEDIS
4. Transfert de propriété du collège Georges Sand de Châtellerault
5. Fin de la convention opérationnelle avec l'EPF-NA portant réhabilitation globale du site de
l'îlot de Laâge
6. Acquisition de l'ancienne Hostellerie Saint Jacques appartenant à l'Etablissement Public
Foncier de Nouvelle-Aquitaine
7. Approbation de la cession d'un immeuble situé 14 rue du Château par l'EPF-NA au profit de
la société LP Promotion
8. Cession par la commune de Châtellerault de deux parcelles situées avenue d'Argenson et
lieu-dit "la Désirée"
9. Demande de prorogation de la Déclaration d'Utilité Publique de Travaux de l'Opération de
Restauration Immobilière (DUPT-ORI)
10.Aménagement des bords de Vienne - Modification et mise à jour de l'autorisation de
programme
11.Signature d'une convention pour la mise en œuvre des mesures environnementales
compensatoires en vue de la construction de Aldi à Buxeuil
12.Modification du périmètre et du règlement d’attribution de l’aide communale au ravalement
de façades
13.Convention pluriannuelle d'objectifs de l'Office Culturel Du Pays Châtelleraudais - Les 3T
14.Conventions pour l'utilisation du carillon Bollée de Châtellerault
15.Convention de mise à disposition de locaux et d'équipement sportifs
16.Maisons de quartier - MJC Horizons Sud, Maison Pour Tous (MPT), CSC Les Minimes -
Subventions de fonctionnement exceptionnelles
17.Convention relative à la mission d'inspection en santé et sécurité au travail
18.Demande de renouvellement de la labellisation Territoire Engagé Transition Écologique 4
étoiles
19.Attribution de subventions et individualisation de crédits au titre du contrat de ville –
Deuxième programmation pour l’année 2025
20.Contrat de ville - Avenants de prolongation et nouvelles conventions pluriannuelles d'objectifs
pour l'attribution de subventions
21.Convention Action Emploi
22.Carte scolaire – Rentrée 2025/2026 – Avis du Conseil Municipal
23.Distribution du magazine – Constitution d’un groupement de commandes entre la
Communauté d’Agglomération de Grand Châtellerault et la Ville de Châtellerault.
24.Budget principal - Décision modificative n° 1
25.Rapport des administrateurs de NOVIA (ex SEM habitat du Pays Châtelleraudais)
26.Mise en place d'une démarche d'économie d'eau des bâtiments communaux dans le cadre
du plan climat
27.Requalification thermique et patrimoniale de l'école Léo Lagrange - Modification des marchés
de travaux Phase 4 et 5 - Lots 2, 3, 5, 6, 7, 8 et 9
28.Accords cadre à marchés subséquents pour les travaux de voirie et de réseaux divers du
programme courant
29.Achat de carburants - Formation d'un groupement de commandes entre la commune de
Châtellerault, la Communauté d'Agglomération de Grand Châtellerault, le Centre Communal
d'Action Sociale de Châtellerault

=== 25 - Rapport des administrateurs de NOVIA ===
Exercice clos le 31 décembre 2024
Rapport financier 2024 1 / 22
NOVIA
CR 2024
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Ecart
EN K€
Budget 2024/2023
Stock vendu (diff px vente - PR lot vendu)
Loyers logements - conventionnés 6 790 6 993 7 264 7 379 7 434 7 628 7 984 194
Loyers - IE et activités annexes 189 268 292 79
RLS -383 -544 -588 -625 -560 -569 -580 -10
Recuperation de charges locatives et activites annexes 1 731 1 475 2 012 2 553 1 823 2 296 2 500 473
Récupération charges locatives 1 649 1 398 1 910 2 399 1 613 2 091 2 400 478
Indemnités travaux et réparations appelées 50 37 66 106 165 162 60 -3
Remboursement contentieux et taxes foncières 31 40 37 47 44 43 40 -1
Produits divers 2 0 0 0 0
Total chiffre d'affaires 8 138 7 923 8 688 9 307 8 886 9 622 10 196 736
Subventions d'exploitation 0 1 16 22 0 0 0
Opération Logement social 1 16 22 0
Opération accession 0
Autres produits (dont péréquation CGLLS et production immobilisée) 344 179 266 175 303 170 128
Total produits d'exploitation 8 138 8 269 8 884 9 595 9 061 9 925 10 366 864
Charges récupérables 1 990 1 674 2 216 2 703 2 022 2 527 2 670 505
Charges générales (chauffage, eau chaude) (1R, 3R, 5R) 1 686 1 396 1 924 2 339 1 819 2 326 2 330 507
Charges de gardiennage 238 200 213 220 203 201 260 -2
Travaux récupérables et divers 66 78 78 144 80 0
Rémunérations des prestataires NR 103 50 49 61 56 43 55 -13
Rémunérations prestataires (ST) 65 6 6 3 0 10 -3
Autres Honoraires et contentieux (4N) 18 21 28 23 36 17 20 -19
Honoraires CAC (ST) 21 23 15 38 16 25 25 8
Dépenses de gros entretien NR 53 64 0 0 0 0 100 0
Maintenance NR 1 316 1 177 1 106 1 145 1 353 1 370 1 330 8
Entretien courant (1N+1NK) 240 179 181 168 212 188 170 -24
Appel syndic -part non récupérable (AP) 37 41 -1 16 35 46 20 12
Garantie totale (1NC) 223 252 240 247 269 240 310 -29
Remise en état et vandalisme (2N + DE) 743 648 652 666 774 823 775 50
Diagnostics (1ND) 74 56 34 49 64 73 55 9
Autres achats et charges externes NR 332 40 420 479 517 579 602 63
Assurance Multirisque (6N) et ass divers 59 70 65 71 129 164 180 36
Publicité (pub + annonces + imprimés + publications) (F) 19 18 18 17 18 17 35 -2
Cotisations et taxe "CRL" (...) 39 -328 48 66 42 87 50 45
Personnel intérimaire et mis à dispo - Médiateur (ST) 58 53 31 36 31 35 32 4
Fournitures et petit équipement (ST) 15 22 25 22 21 22 20 1
Location et ass. divers (ST) 35 78 131 132 189 146 190 -42
Frais déplacement (ST) 26 16 12 18 14 17 15 3
Téléphone et affranchissement (ST) 38 43 47 42 34 32 40 -1
Services bancaires (ST) 29 34 36 39 39 36 35 -3
Divers et transferts de charges (dont transfert informatique) 14 34 7 36 22 22
Impots et taxes NR (5N) 860 879 945 1 024 1 073 1 089 1 135 17
Taxes foncières 778 775 832 899 976 996 1 020 20
Taxes sur salaire 73 89 112 113 91 87 100 -4
Autres 10 14 2 11 6 6 15 0
Charges de personnel NR (adm et gard) 857 1 016 1 041 1 122 1 288 1 256 1 315 -32
Salaires 597 731 803 865 903 855 930 -48
Charges sociales 260 285 238 257 385 401 385 16
Autres charges NR 79 70 80 79 84 76 80 -7
Pertes irrecouvrables 79 70 80 79 84 76 80 -7
Autres 0
Total charges d'exploitation 5 590 4 970 5 856 6 613 6 392 6 941 7 287 540
Excédent d'exploitation (EBE) 2 548 3 299 3 028 2 982 2 669 2 984 3 079 324
40% 51% 45% 44% 37,8% 40,7% 40,0%
Reprises sur provisions 275 377 202 170 213 184 167 -28
Dotations aux amortissements 2 219 2 248 2 306 2 360 2 373 2 389 2 562 16
Dotations aux provisions 222 471 178 305 340 336 250 -4
dont solde prov/rep locative 104 -94 23 -134 -127 -151 -83 -24
Résultat d'exploitation 382 956 745 487 169 443 434 283
Produits financiers (produits de gestion de tresorerie) 1 15 0 2 48 101 60 53
Charges financières (interets des emprunts) 459 436 340 402 840 948 970 108
RESULTAT FINANCIER -459 -422 -340 -400 -792 -847 -910 -55
Résultat Courant avant Impôts (RCAI) avant rep. Subv -77 535 404 87 -623 -404 -476 228
Résultat Courant Locatif 356 928 807 489 -218 71 -26 127
Produit sur cessions d'immobilisations locatives 194 0 144 0 0 0 0 0
Subventions virées au compte de resultat 433 394 403 402 404 475 450 70
Autres produits et charges exceptionnels - Ajust composants -192 5 0 0 0 0
Autres produits et charges exceptionnels - CASH 137 153 174 293 786 615 250 -172
Valeur nette comptable des actifs cédés 107 0 12 0 0 0 0 0
Résultat exceptionnel 465 552 709 695 1 191 1 089 700 -101
Impot sur les bénéfices 7 14 12 16 3 0 15 -3
Résultat net 381 1 072 1 100 766 565 686 209 129
6% 17% 16% 11% 8% 9% 3%
Capacité d'autofinancement 2 082 2 863 2 675 2 566 1 874 2 137 2 154 271
(EBE + Résultat financier + charge d'IS)
Remboursement du capital des emprunts 1 775 1 911 1 957 1 998 1 814 1 535 1 610 -279
(hors remboursement anticipé)
Autofinancement y/c cessions et éléments exceptionnels CASH 639 1 105 1 036 861 847 1 217 794 551
Autofinancement hors cessions, et éléments exceptionnels 307 952 718 568 60 602 544 551
% autofi/loyers 10,0% 17,1% 15,5% 12,8% 12,3% 17,2% 10,7%
2 347 2 297 2 400 2 580
Ratio d'endettement 34,87% 36,40% 34,41% 35,54% 37,57% 33,88% 33,52% -88,46%
annuité locative 2 234 2 347 2 297 2 400 2 654 2 482 2 580 -171
CAF Locative 2 548 3 299 3 028 2 982 2 669 2 984 3 079 324
MBA Locative 418 872 753 450 -64 451 476 524
MBA Globale 443 1 016 1 047 727 720 1 066 711 355
6,9% 15,8% 15,7% 10,8% 10,5% 15,1% 9,6%
Rapport financier 2024 2 / 22
NOVIA
31/12/2024
en K€ 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Capital social 3 681 3 681 3 681 4 281 4 281 4 281
Primes ,Reserves , Report à nouveau 7 174 7 556 8 627 11 028 11 729 12 244
Résultat de l'exercice 381 1 072 1 100 766 565 686
Situation nette 11 237 12 309 13 408 16 075 16 575 17 211
Subventions d'investissement nettes 9 433 9 546 9 858 9 431 9 026 10 609
Provisions reglementees
Capitaux propres 20 669 21 855 23 266 25 506 25 601 27 820
Provisions pour risques et charges 297 333 324 317 277 298
Dettes à moyen et long terme 29 519 30 792 29 836 30 053 29 238 29 051
Depots de garantie des locataires 509 521 537 547 540 569
Total des ressources stables 50 994 53 502 53 963 56 422 55 657 57 739
Immobilisations corporelles et incorporelles nettes 49 788 50 324 49 629 50 173 50 192 49 781
Titres de participation 12 12 12 12 12
Autres immobilisations financieres 181 70 115 138 46 82
Total des immobilisations nettes 49 970 50 406 49 756 50 323 50 251 49 875
Fonds de roulement (FR) 1 025 3 096 4 207 6 099 5 406 7 863
Creances d'exploitation et hors exploitation 1 552 2 277 2 345 2 124 2 239 3 520
Stocks et en-cours
Dettes d'exploitation et hors exploitation 2 175 2 311 1 528 1 740 2 294 2 317
Financements court terme
Produits constatés d'avance 8 8 0 0 13 0
Charges constatees d'avance 33 46 39 34 28 22
Charges a repartir 2 2 0 0 0 0
Besoin (-) / Excedent (+) en Fonds de roulement
596 -5 -856 -418 40 -1 224
(BFR)
Trésorerie 1 620 3 091 3 351 5 681 5 446 6 639
Disponibilites et valeurs mobilieres de placement 1 620 3 091 3 351 5 681 5 446 6 639
Concours de tresorerie externes 0 0 0 0 0
Rapport financier 2024 3 / 22
S
OMMAIRE
1 INTRODUCTION 5
2 COMPTE DE RESULTAT DE LA SOCIETE 6
2.1 Les produits d’exploitation +9 925 K€ 6
2.2 Les charges d’exploitation -6 941 K€ 7
2.2.1 Les charges récupérables auprès des locataires .......................................................................................................... 8
2.2.2 Les dépenses de gros entretien ................................................................................................................................. 9
2.2.3 La rémunération des prestataires .............................................................................................................................. 9
2.2.4 Les autres achats et charges externes ........................................................................................................................ 9
2.2.5 Les impôts et taxes ................................................................................................................................................ 10
2.2.6 Les charges de personnels non récupérables ............................................................................................................ 11
2.2.7 Les autres charges ................................................................................................................................................. 12
2.3 L’excédent brut d’exploitation +2 984 K€ 12
2.4 Le résultat d’exploitation +443 K€ 13
2.5 Le résultat financier -847 K€ 14
2.6 Le résultat courant avant impôts -404 K€ 14
2.7 Le résultat exceptionnel +1089 K€ 14
2.8 Le résultat net +686 K€ 15
2.9 La capacité d’autofinancement +2 137 K€ 15
3 LE BILAN DE LA SOCIETE 16
3.1 Rappel sur les grandes masses du Bilan 16
3.2 La situation nette 17 211 K€ 16
3.3 Le fonds de roulement net global 7 863 K€ 17
3.4 Le besoin en fonds de roulement (BFR) 1 224 K€ 17
3.5 La trésorerie + 6 639 K€ 18
4 ANALYSE FINANCIERE DE L’ACTIVITE LOCATIVE 18
4.1 Le résultat courant locatif 71 K€ 18
4.2 La marge brute d’autofinancement locative 451 K€ 19
4.3 Le potentiel financier à terminaison + 6 382 K€ 19
5 LA TRESORERIE 2024 20
6 L’ENDETTEMENT DE LA SOCIETE 21
Rapport financier 2024 4 / 22
1 INTRODUCTION
L’exercice 2024 finalise un travail de plusieurs exercices, tant sur le retour de la stabilité financière de la Sem
que sur la recherche d’une nouvelle identité marquant son positionnement d’outil polyvalent. Les années
d’incertitudes posant des questions sur la pérennité même de la société, ont laissé place à plus de sérénité.
Les indicateurs financiers traduisaient ces incertitudes : masse globale de loyer stable, vacance financière
importante, autofinancement locatif déficitaire, potentiel financier quasi nul.
La mise en place d’une politique volontariste en terme commercial, la restructuration des équipes
(structuration du pôle technique, création d’un pôle contentieux), la mise en place d’un COMITE DE
DIRECTION, et le travail de fonds entamé avec la CAISSE DES DEPOTS deux années plus tôt permettent
désormais à notre outil de répondre à des sollicitations diverses sur son territoire. Ces avancées lui ont aussi
permis de renforcer sa gouvernance en 2022.
L’année 2023 avait été marquée par une forte inflation des coûts (fluides et travaux) et une augmentation
exponentielle du Taux du livret A passant de 0.5% à 3%. Ces bouleversements externes sont encore présents
sur 2024. Néanmoins, la situation globale de la SEM HABITAT confirme encore une fois de la portée positive
de l’ensemble de ces mesures initialisées depuis plusieurs exercices, et la tendance au retour à bonne fortune
de l’outil :
o Augmentation de la masse globale des loyers
o Confirmation d’un autofinancement positif de l’activité locative
o Dégagement de fonds à terminaison permettant d’entrevoir de nouvelles opérations
o Retour à des équilibres financiers normaux
2024, c’est aussi et surtout la confirmation du repositionnement de l’outil à travers la validation d’une nouvelle
identité. Au 1er janvier 2025, la « SEM HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS » devient « Novia ».
Rapport financier 2024 5 / 22
2 COMPTE DE RESULTAT DE LA SOCIETE
2.1 Les produits d’exploitation +9 925 K€
Les produits d’exploitation de la société s’élèvent à 9 925 K€ pour l’exercice 2024. Ils sont composés pour
majorité de la facturation des quittances de loyers, incluant le loyer net des logements et des bureaux pour
7 064 K€, complétée par les charges récupérées (chauffage, eau, refacturation de travaux) pour
1 823 K€, et d’autres produits d’exploitation (dont péréquation CGLLS 2023) pour 175 K€.
Les produits d'e(cid:454)ploitatio(cid:374) (cid:894)e(cid:374) K€(cid:895)
Subventions
d'exploitation Autres produits
0 303
Recuperation de
charges locatives et
activites annexes
2296
Loyers
7326
Les produits d’exploitation augmentent de 864 K€ par rapport à l’exercice précédent. Les principales
variations sont les suivantes :
• Augmentation de 263 K€ de la masse de loyers net quittancés
• Augmentation de 473 K€ du total des charges refacturées (impact du bouclier tarifaire sur 2023)
• Augmentation des autres produits pour 128 K€ (comptabilisation de production immobilisée)
Evolution des produits d'exploitation (en
10 500
K€(cid:895)
9925
10 000
9595
9 500
9061
8884
9 000
8 500 8269
8138
8 000
7 500
7 000
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Les loyers, hors RLS sont en augmentation de 272 K€ par rapport à l’exercice précédent. Le poids de la
vacance globale (commerciale et technique) est stable par rapport à 2023, avec 121 logements vacants au 31
Rapport financier 2024 6 / 22
décembre 2024 hors étudiants (contre 123 l’exercice précédent). La vacance commerciale se résorbe, mais
la libération de logements fortement dégradés sur l’exercice vient stabiliser la vacance globale. Un stock de
99 logements est identifié en vacance technique (73 sur 2023) sur l’ensemble du parc de la SEM.
Evolutio(cid:374) des lo(cid:455)ers (cid:894)e(cid:374) K€(cid:895)
Loyers RLS
7895
7264 7379 7623
6790 6993
569
560
383 544 588 625
6 000
6407 6449 6676 6754 7064 7326
0
2019 2020 2021 2022 2023 2024
L’exercice 2024 confirme la remontée de la masse de loyer (hors RLS), résultat de la politique commerciale
mise en place à l’agence.
Impact de la mise en place de la RLS :
Impact RLS en K€ 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total
Augmentation brute
de loyers (par rapport 36 339 542 814 929 1173 1445 5 278
à 2017)
RSL -315 -383 -544 -588 -625 -560 -569 -3 584
Ecart -279 -44 -2 +226 +304 +613 +876 +1694
Ecart cumulé -279 -323 -324 -99 205 818 1694 3388
La mise en place de la RLS est venue puiser à hauteur de 3 584 K€ dans les ressources de la SEM HABITAT,
contraignant d’autant ses capacités à rénover et à proposer une nouvelle offre diversifiée de logements sur
son territoire. Les augmentations cumulées du volume de loyers issues de la politique de relocation
compensent à compter de 2022, cette ponction financière.
2.2 Les charges d’exploitation -6 941 K€
Les charges d’exploitation de la SEM HABITAT s’élèvent à 6 941 K€ pour l’exercice 2024. Elles gardent la
même structuration globale. L’exercice est caractérisé par une remonté importante du volume des charges
récupérables (+505K€) désormais plus compensés par la comptabilisation du bouclier tarifaire. Les autres
postes de charges sont globalement conformes aux budgets votés en Conseil d’Administration en décembre
2023.
Rapport financier 2024 7 / 22
Autres charges
Charges de (dont Pertes
personnels irrécouvrables)
1256 76
Charges
récupérables
2527
Impots et taxes
1089
Dépenses de grosses
réparation
0
Rémunération des
Autres achats et prestataires
charges externes 43
1949
2.2.1 Les charges récupérables auprès des locataires
Composées des charges de chauffage, d’eau chaude des travaux de remise en état à la charge des locataires
pour 2 326 K€, des charges salariales de gardiennage et d’agent d’entretien pour 201 K€, un montant de
charge de 2 527 K€ peut être récupérable auprès des locataires de la SEM.
En raison de la vacance présente sur le parc, l’ensemble de ces charges ne peut être récupéré. Un montant
de 2 296 K€ a pu être refacturé, laissant un montant à charge pour la SEM HABITAT de 231 K€, soit 9.1%
des charges refacturables.
Evolutio(cid:374) de la récupératio(cid:374) de charges locatives (cid:894)e(cid:374) K€(cid:895)
charges récupérables Perte de charge % non récupéré
3 000 2703 14,0%
2527
2 500 2216 12,0%
1990 2022
10,0%
2 000 1674
8,0%
1 500
6,0%
1 000
4,0%
500 2,0%
0 0,0%
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Pour l’exercice 2024, 9.1% des dépenses dites « récupérables » sont restées à la charge de la SEM ;
cette proportion était de 9.9% sur 2023.
Rapport financier 2024 8 / 22
2.2.2 Les dépenses de gros entretien
Aucun chantier de « gros entretien » n’a pu être lancé sur l’exercice 2024 (travaux de plus de 30K€ à réaliser
sur les parties communes, les ravalements ou les entretiens de toiture). Compte tenu de la nature du parc,
les travaux orientés vers ces trois natures sont souvent inférieurs au seuil comptable retenu pour les qualifier
de « GE », et donc sont comptabilisés en « entretien courant ». La programmation 2023 a été reportée sur
2025.
2.2.3 La rémunération des prestataires
Elle correspond aux honoraires de toutes natures versés par la SEM, pour un montant de 43 K€ sur l’exercice
2024.
Le poste « rémunérations des prestataires » regroupe les honoraires pour le mandat des Commissaires aux
Comptes (y/c mission complémentaire suite changement de comptable) , des honoraires juridiques et
comptables externes (gestion des contentieux) pour 17 K€.
Evolutio(cid:374) des ho(cid:374)oraires (cid:894)e(cid:374) K€(cid:895)
Rémunération SCET Honoraires et contentieux (4N) Honoraires CAC (ST)
150
103
100
50 49 61 56
43
50
65
0 6 6 0 3 0
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Il est rappelé que le mandat de gestion de société de la SCET avait été réduit au 31/12/2018 pour prendre
fin le 30/06/2019.
2.2.4 Les autres achats et charges externes
Ce poste s’élève à 1 949 K€. Il inclut des frais de maintenance du patrimoine et des frais de fonctionnement
de la société répartis de la façon suivante :
Détail des charges d’entretien du patrimoine :
(en K€) Exercice 2023 Exercice 2024 Evolution
Entretien courant 247 235 -12
Garantie totale 269 240 -29
Diagnostic techniques 64 73 +9
Remise en état logement 774 823 +49
Total 1 353 1 370 +17
Rapport financier 2024 9 / 22
Le montant global des charges d’entretien du patrimoine reste relativement stable entre 2023 et 2024, pour
s’établir à 1 370K€. En revanche, l’augmentation du budget de remise en état des logements traduit la
dégradation de plus en plus marquée des logements à la sortie des locataires.
Détail des charges de fonctionnement :
(en K€) Exercice 2023 Exercice 2024 Evolution
Publicité 18 17 -1
Assurances 129 164 +35
Cotisations (dont CGLLS) 42 87 +45
Personnel ext et interim 31 35 +4
Fournitures et petits équipements 21 22 +1
Locations et service informatique 189 168 -21
Frais de déplacement 14 17 +4
Téléphone et affranchissement 34 32 -2
Services bancaires 39 36 -3
Total 517 578 +61
Les charges de fonctionnement augmentent globalement de 61 K€ par rapport à 2023 : des assurances en
hausse de 35K€, et des charges de gestion diverses qui baisse de 36K€. Les cotisations d’adhésion à HACT
France sont complètement compensées par l’indemnisation des temps passés par les équipes de la SEM sur
les travaux communs du groupement.
Evolutio(cid:374) des autres charges e(cid:454)ter(cid:374)es (cid:894)e(cid:374) K€(cid:895)
charges d'entretien du patrimoine charges de fonctionnement
1 600
1353 1370
1 400 1316
1177
1145
1 200 1106
1 000
800
579
600 479 517
420
332
400
200
40
0
2019 2020 2021 2022 2023 2024
2.2.5 Les impôts et taxes
Le poste « impôts et taxes » s’élève à 1089 K€ pour l’année 2024. Il correspondant essentiellement au
paiement des taxes foncières non récupérables (996 K€), le solde regroupant des taxes sur salaires et des
autres taxes pour 93 K€.
Rapport financier 2024 10 / 22
Evolutio(cid:374) des ta(cid:454)es et i(cid:373)pôts (cid:894)e(cid:374) K€(cid:895)
1 200 1 024 1 073 1 089
945
1 000 860 879
800
600
400 778 775 832 899 976 996
200
0
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Ci-après l'inventaire des années théoriques de la 1ère année théorique de taxation TFPB des résidences :
Résidences Opération Date de la DAT 1ère Année théorique
de taxation
Ville de Thuré 69 13 nov 2009 2025
Rue de Thuré 66 25 fev 2010 2026
Maison Relais UDAF 78 31 jan 2011 2027
Painlevé 68 3 mars 2011 2027
La Marmoure 67 22 juin 2011 2027
2.2.6 Les charges de personnels non récupérables
Un montant de 1256 K€ reste à charge de la SEM HABITAT, réparti de la façon suivante :
Salaires 855 K€
Charges sociales 401 K€
Ce poste diminue de 32 K€ par rapport à l’exercice 2023, (mouvements d’entrées /sorties).
Evolution des frais de personnel non récupérables
(cid:894)e(cid:374) K€(cid:895)
1 500 1288 1256
1122
1016 1041
857 385 401
1 000 285 238 257
260
500 731 803 865 903 855
597
0
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Il faut rappeler qu’une partie des salaires et des charges sociales du personnel de la SEM est récupérée auprès
des locataires en moyenne de la manière suivante :
gardiens agents d’entretien
75 % ou 40 % 100 %
Le montant des sommes récupérables auprès des locataires représentent 201 K€ pour cet exercice.
Poids de la masse salariale globale (interne + externe) :
Rapport financier 2024 11 / 22
Charges de personnels NR (en K
euros) 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Salaires 442 448 597 731 803 865 903 855
Charges sociales 253 262 260 285 238 257 385 401
Taxes sur salaires 59 59 73 89 112 113 91 87
Charges de personnels ext ou mis à dispo 512 544 122 53 31 36 31 35
Total 1 266 1 313 1 051 1 159 1 184 1 271 1 410 1 379
nbr logements 1816 13 1805 1808 1810 1810 1811 1812
en € /logement 697 724 582 641 654 702 779 761
en % loyers bruts 20% 20% 15% 17% 16% 17% 18% 17%
La masse salariale globale représente 17% des loyers bruts. A compter de l’exercice 2024, les heures
consacrées à la production de nouvelles opérations et à la mise en place de travaux d’immobilisation sur le
patrimoine existant, sont comptabilisées, valorisée au réel, et seront réintégrées au prix de revient des
opérations. Pour 2024, une somme de 121 K€ est ainsi valorisée en « production immobilisée », ramenant le
poids net de la masse salariale à 15.9% de loyers bruts.
2.2.7 Les autres charges
Elles correspondent globalement aux créances locataires rendues irrécouvrables et donc passées en perte
sur l'exercice, et s’élèvent à 76 K€ pour 2024. L’épuration de nombreux dossiers anciens dont la dette n’est
plus récupérable est un vrai choix de gestion entamé depuis plusieurs l’exercices, et qui perdurera sur les
prochains. Ce « nettoyage » doit permettre une meilleure visibilité du poste « impayé » et optimiser sa
gestion par le pôle contentieux.
2.3 L’excédent brut d’exploitation +2 984 K€
Il constitue le cash-flow d'exploitation avant la prise en compte des charges financières.
Cette ressource, fondamentale pour l'entreprise doit permettre, d'une part de rembourser les emprunts, et
d'autre part de développer l'outil de production. Il s’élève à 2 984 K€ pour l’exercice 2024, soit 40.7% des
loyers nets.
Evolution de l'Excédent Brut d'Exploitation (en K€)
3299
3 500 3028 2982 2984
2669
3 000 2548
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
2019 2020 2021 2022 2023 2024
L’EBE augmente de 325 K€ entre 2023 et 2024.
Rapport financier 2024 12 / 22
2.4 Le résultat d’exploitation +443 K€
Il reflète du résultat de l’activité de la SEM une fois comptabilisées les dotations et les reprises aux
amortissements et provisions, et avant la prise en compte des charges financières.
L’actif investi par la SEM est amorti et passé en charge pour un montant de 2 389 K€ (quote-part annuelle de
la valeur initiale des programmes) sur l’exercice conformément aux plans d’amortissement recommandés par
l’administration fiscale. Le poste « provisions » a un impact négatif de 151 K€ sur l’exercice 2024, pour un
impact négatif de 128 K€ sur l’exercice précédent.
Détail des provisions :
(en K€) Exercice Exercice
2023 2024
Reprise sur provision PGE 0 0
Reprise sur provision Douteux +172 +184
Dotations aux provision PGE 0 0
Dotations aux provision Douteux -340 -314
Dotations nettes aux provisions IDR +40 -21
Total impact provisions sur l’exercice -128 -151
La provision pour gros entretien de l'année est calculée à partir d'une programmation de travaux des 5 années
suivantes, en ne retenant que les travaux ayant un montant estimé supérieur à 30 K€. La programmation de
travaux non effectuée en 2024 a été reportée d’un an. La provision GE n’a dons pas été modifiée sur
l’exercice.
La provision pour impayés est calculée à partir des créances locataires impayées. Le phénomène d’inflation
initialisé début 2022 bouleverse encore la capacité de règlement dans les temps des loyers et des charges de
nos locataires sur l’exercice 2024. Le travail de récupération de créances par le service contentieux est
accentué. La mise en place d’un accompagnement social renforcé, et de plans de règlement étalés permettent
d’éviter l’annulation de dettes. Il découle de cet étirement des délais de règlement une évaluation encore
importante mathématique de la provision pour impayés qui impacte les comptes de -130 K€ sur l’exercice
(pour un impact de -168 K€ sur l’exercice précédent).
La provision IDR a été ajustée en tenant compte des entrées-sorties de l’exercice, et des prévisions de départ
en retraite de certains collaborateurs et impacte les comptes 2024 pour -21 K€.
Evolution du Résultat d'exploitation
(en K€)
1 200
956
1 000
745
800
600 487 443
382
400
169
200
0
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Rapport financier 2024 13 / 22
2.5 Le résultat financier -847 K€
Les produits financiers résultent de placements effectués sur des DAT et représentent 101K€. Les charges
financières (constituées presque exclusivement du montant des intérêts d’emprunts) sont en augmentation
de 108 K€ (948 K€ contre 840 K€ sur 2023) du fait de la stabilité du taux livret A à 3%.
Evolution du résultat financier (en K€)
0
2019 2020 2021 2022 2023 2024
-200
-400
-340
-422 -400
-600 -459
-800
-792
-1 000 -847
2.6 Le résultat courant avant impôts -404 K€
Le Résultat Courant Avant Impôt (RCAI) est le résultat dégagé par l’activité normale (exploitation et
financier) de l’entreprise avant impôt.
Le RCAI de la SEM devient déficitaire de 404 K€ ; ce résultat montre que l’activité normale ne couvre plus
l’ensemble des charges de la SEM depuis l’inflation des intérêts et des couts de travaux.
Evolution du RCAI
1 000
535
404
500
87
0
2019 2020 2021 2022 2023 2024
-77
-500
-404
-623
-1 000
Dégradé depuis 2023 l’exercice par un niveaux de taux d’intérêt élevé, le RCAI devrait rester négatif aussi
l’année prochaine.
2.7 Le résultat exceptionnel +1089 K€
Le niveau du résultat exceptionnel reste relativement constant. Ce poste est constitué par :
a/ la quote-part annuelle des subventions virées au compte de résultat pour 450K€.
b/ un solde de produits exceptionnels et charges exceptionnelles de gestion ayant un impact de trésorerie
sur l’exercice pour +615 K€ comprenant : des produits/charges liés au remboursement de sinistres
d'assurance (502K€ pour indemnisation sinistre des Loges), des ajustements de gestion, des
dégrèvement TFPB (297K€), des ventes de CEE (6K€). Des frais d’honoraires pour des opérations
abandonnées (MSP Braille et Ozon) sont passés en charge pour 151K€.
Rapport financier 2024 14 / 22
Aucune cession d’actif n’a été finalisée sur l’exercice.
2.8 Le résultat net +686 K€
Le résultat comptable de l’exercice 2024 présente un solde positif de 686K€, contre un solde positif de
565K€ sur l’exercice antérieur ; aucune charge d’IS n’est comptabilisée sur l’exercice :
Evolution du résultat net (en K€)
1072 1100
1 200
1 000
766
686
800 565
600
381
400
200
0
2019 2020 2021 2022 2023 2024
2.9 La capacité d’autofinancement +2 137 K€
La capacité d’autofinancement (CAF) représente le solde des mouvements encaissables et décaissables dégagé
par l'activité courante, c’est à dire hors vente de patrimoine.
La CAF courante se calcule à partir du compte de résultat. Elle est la différence entre les produits
d'exploitation d'une part et les charges d'exploitation et le résultat financier d'autre part. Elle s’élève à 2 317
K€ pour 2024 et augmente de 263 K€ par rapport à l’exercice précédent.
Cette CAF doit permettre de rembourser le capital restant dû des emprunts. Le solde défini
«l’autofinancement net » de la société qui permettra de financer, sans recours aux ventes de patrimoine, les
travaux d'améliorations et de constituer des fonds propres pouvant être investis sur les nouveaux projets.
Evolution de la CAF et du montant du remboursement du capital (en K€)
Capacité d'autofinancement Remboursement du capital des emprunts
3 500
2863
3 000
2675
2566
2 500
2 000 2082 1775 1911 1957 1998 18741814 2137
1535
1 500
1 000
500
0
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Rapport financier 2024 15 / 22
La CAF de la SEM pour l’exercice 2024 (2 137 K€) permet de couvrir à elle seule le remboursement de
l’échéance de capital (1 535 K€). L’autofinancement présente donc un solde positif de 602 K€ sur 2024.
Cet autofinancement net est renforcé par les remboursements de taxe foncière obtenus (travaux
d’accessibilité et de réhabilitation thermique des bâtiments), et la cession de certificats d’économie d’énergie
(CEE), et le remboursement des indemnités d’assurance. L’exercice 2024 se solde par un excès de trésorerie
dégagé de 1 217 K€.
Evolution de l'autofinancement hors flux exceptionnels (en K€)
1 400
1217
1105
1 200
1036
952 861
1 000 847
800 718
639
602
568
600
400 307
200
60
0
2019 2020 2021 2022 2023 2024
3 LE BILAN DE LA SOCIETE
3.1 Rappel sur les grandes masses du Bilan
ACTIF PASSIF
EMPLOIS STABLES
RESSOURCES STABLES
Cycle d’investissement
Cycle de financement
ACTIF CIRCULANT
DETTES CIRCULANTES
(emplois cycliques)
(ressources cycliques)
Cycle d’exploitation
Cycle d’exploitation
3.2 La situation nette 17 211 K€
Elle correspond aux capitaux accumulés par l'entreprise depuis sa création et restant à sa disposition à moyen
et long terme ; elle est en augmentation de 636K€ par rapport à 2023 : prise en compte du résultat comptable
2024, minoré de la distribution de dividende réalisée au titre de l’exercice 2023.
Rapport financier 2024 16 / 22